Zadłużone mieszkanie – jak je sprzedać lub kupić

Mieszkanie, które jest zadłużone, obciążone kredytem bankowym wydaje się niezbyt korzystną inwestycją. Zarówno nabywcy jak i sprzedającemu wydaje się, że takie mieszkanie może przysporzyć wiele problemów w czasie transakcji. W ostatnich czasach nikogo nie dziwi, że większość mieszkań w dużej części finansowana jest z kredytu bankowego. Co więcej na rynku nieruchomości pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży mieszkań z jeszcze nieopłaconym kredytem bankowym. W rzeczywistości nie należy się obawiać, że na drodze do kupna zadłużonego mieszkania pojawi się wiele przeciwności, po dopełnieniu kilku formalności transakcję tą można przeprowadzić bez większych problemów.

Decydując się na zakup mieszkania obciążonego hipoteką i chcąc zaciągnąć kolejny kredyt na to mieszkanie musimy pamiętać o kilku podstawowych sprawach, których niezałatwienie grozi dalszymi trudnościami i może doprowadzić do uniemożliwienia całej transakcji. Należy pamiętać:

  • Nowa hipoteka może być wpisana do księgi wieczystej nieruchomości dopiero po usunięciu z niej, wykreśleniu poprzednich zobowiązań właściciela
  • Bank, który pierwotnie finansował zakup mieszkania zezwoli na usunięcie swojego roszczenia dopiero wówczas, gdy otrzyma zwrot pożyczonych środków
  • Konieczne jest, aby w akcie notarialnym kupna/sprzedaży nieruchomości znalazł się zapis potwierdzający, że część pieniędzy od kupującego trafi bezpośrednio do banku na poczet spłaty kredytu natomiast reszta zasili konto sprzedającego

Opinia bankowa

Jeśli zamierzamy sprzedać zadłużone mieszkanie wpierw musimy uzyskać na to zgodę banku, który udzielił nam kredytu a także opinię tego banku o spłacanym przez nas kredycie.

Podobnie sprawa ma się, jeżeli zamierzamy kupić zadłużone mieszkanie, ale w tym celu postanowiliśmy zaciągnąć kredyt. Wówczas nasz bank zażąda od banku sprzedającego takiej samej opinii.

Koszty wydania takiej opinii nie są wysokie, bowiem wynosi ona ok. 50 zł, jednak zazwyczaj okres oczekiwania na jej wydanie przeciąga się do ok. dwóch tygodni, więc rozsądnie byłoby, aby osoba sprzedająca zadłużone mieszkania odpowiednio wcześnie zadbała o to, aby opinia została dostarczona na czas.

Opinia bankowa musi zawierać pewne konieczne informacje:

  • Wysokość kwoty, która ma zostać przelana
  • Numer konta, na które mają trafić pieniądze nabywcy
  • Oświadczenie banku, w którym zaciągał kredyt sprzedający, że zaraz po otrzymaniu środków na spłatę kredytu bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki

Konieczne jest, aby te same informacje znalazły się w akcie notarialnym.

Formalności i zapis w akcie notarialnym

Jeśli zdecydowaliśmy się na kupno zadłużonej nieruchomości, ale musimy zaciągnąć na ten cel kredyt w banku, nie jest konieczne abyśmy wybierali ten sam bank, który wybrała osoba sprzedająca nam nieruchomość. Choć to ułatwiłoby pracę bankowi, musimy pamiętać, że oferty banków zmieniają się z roku na rok i warto rozważyć propozycje innych banków, bo chociaż oferta banku sprzedającego mogła być najkorzystniejsza, gdy on zaciągał kredyt, to teraz inne banki mogą oferować lepsze i wygodniejsze kredyty.

Co ważne, należy pamiętać, aby w akcie notarialnym zostało wyraźnie zaznaczone, że ustalona cena nabycia nieruchomości zostanie przelana na konto w postaci dwóch części, z których pierwsza zasili konto banku i przeznaczona zostanie na spłatę kredytu, druga natomiast zasili konto osoby sprzedającej nam nieruchomość.

W momencie, gdy suma wystarczająca na spłatę kredytu zostanie uregulowana, bank osoby sprzedającej wystawia zaświadczenie, że kredyt został spłacony, a hipotekę można bez przeszkód usunąć z księgi wieczystej. Dopiero po uzyskaniu tego zaświadczenia kupujący może udać się do sądu, do wydziału ksiąg wieczystych. Jeśli chodzi o płatności za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej to pozostaje to kwestią umowy pomiędzy sprzedającym a kupującym. Zazwyczaj jednak dochodzi do porozumienia i za wykreślenie hipoteki z reguły płaci sprzedający, a za nowy wpis kupujący. 2 marca 2006 roku ustalono, że cena za wniosek o wykreślenie hipoteki będzie wynosiła 100 zł, natomiast za nowy wpis opłata będzie wynosiła 200 zł.

Kredyt w obcej walucie

W przypadku, gdy mieszkanie obciążone jest kredytem w obcej walucie, należy przeliczyć kredyt na złotówki. Należy dokładnie przeczytać umowę kredytową oraz regulamin banku, w którym kredyt został zaciągnięty, bowiem sposób jego przeliczania, a także kurs właściwy do spłaty danego kredytu jest zależny od banku. Z racji tego, że kredyt w walucie indeksowany jest jej kursem, ostateczna kwota spłaty kredytu będzie przeliczona na złotówki po kursie z dnia spłaty kredytu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *